Le présent article s’adresse aux investisseurs débutants qui souhaitent investir dans l’immobilier pour devenir rapidement rentier.

Vous apprendrez ainsi les différents moyens d’investir dans l’immobilier, et quelles sont les stratégies les plus rentables et sécurisées, pour faire des affaires avec l’investissement immobilier.

Investissement en bourse a été fondé avec pour objectif de démocratiser l’éducation financière, car aussi surprenant que cela puisse paraître, la culture financière et les règles de l’investissement ne sont pas enseignées dans nos établissements scolaires, loin s’en faut……pas plus que le développement personnel ! 

A qui profite le crime ?

Aux banksters ?

Aux établissements financiers qui commercialisent des crédits à la consommation ?

Aux assureurs ?

Au gouvernement ?

Investissement en bourse est un blog dont l’objectif est également de vous apprendre les règles du jeu de l’argent avec les principaux bénéfices suivants : 

Gérer efficacement vos liquidités pour gagner plus d’argent, augmenter votre pouvoir d’achat pour investir en bourse, dans l’immobilier ou l’entreprenariat via le web. 

Investir intelligemment votre argent pour générer des revenus passifs et devenir à terme libre et indépendant financièrement.  

Augmenter votre valeur nette. 

La valeur nette selon T.Harv Eker est un indicateur pour mesurer le degré de votre richesse acquise au fil du temps.

Les quatre éléments qui déterminent la valeur nette sont :

💰 La croissance de vos revenus actifs et passifs. 

🔥 La croissance de vos économies.

📈 La croissance de vos investissements.

👍 La modestie de votre train de vie.

L’immobilier reste le placement préféré des français par rapport à l’investissement en bourse. 

Les français ont exprimé leur amour inoxydable pour l’investissement immobilier selon la dernière étude d’opinion way publiée par le Figaro :

34% des sondés français considèrent l’investissement immobilier comme le meilleur placement pour faire fructifier son épargne avec le contrat d’assurance vie. 

Le Plan Epargne Logement (18% des sondés) et le livret A (17% des sondés) ne sont pas en reste. 

Seulement 13% des sondés considèrent l’investissement en bourse comment un placement rentable pour son épargne. 

L’investissement immobilier et l’investissement en bourse sont deux piliers majeurs, incontournables et complémentaires si vous souhaitez développer un patrimoine et générer des revenus passifs.

Je vous recommande vivement de diversifier vos investissements avec l’immobilier et la bourse comme le font tout simplement les riches.

“Les riches jouent au jeu de l’argent pour gagner, les pauvres jouent au jeu de l’argent pour ne pas perdre”.T.Harv Eker.

La crise financière des subprimes qui a débuté aux Etats Unis en 2008 a été une aubaine pour les investisseurs dont la fortune a décuplé car :

Ils ont acheté des actions de qualité à prix bradé.

Ils ont accumulé un empire immobilier. 

Comment ont-ils fait ?

Ils ont simplement emprunté de l’argent quasi gratuitement grâce aux banques centrales, dont le taux directeur avait été ramené à 0% pour les États-Unis, mais également en Europe.

Ils ont ainsi augmenté considérablement leur valeur nette grâce à leurs investissements en bourse et dans l’immobilier. 

Les pauvres d’esprit ont préféré ne pas investir au nom de la sécurité, en plaçant leurs économies dans des comptes bancaires avec un rendement (inférieur à 1%), par rapport à l’inflation qui a affiché un taux de 2,30% en juillet 2018.

Ils ont ainsi préféré perdre de l’argent plutôt qu’investir dans des actifs performants aux risques très limités.

De nombreuse personnes refusent d’investir dans l’immobilier, en raison de croyances limitantes sur le sujet, comme de croire que c’est inaccessible car uniquement réservé aux riches, sachant qu’il est tout à fait possible d’investir sans apport !

Vous trouverez ci-dessous la liste des principales raisons qui empêchent les français d’investir dans l’immobilier (source : Opinion way):

😫 Le locataire qui ne paie pas le loyer (46% des sondés). 

😂 Le poids des charges (30% des sondés). 

📈 L’endettement (24% des sondés). 

💰 Le coût des travaux à réaliser (18% des sondés). 

🤷‍♂️ La complexité et l’instabilité de la législation fiscale et sociale (16% des sondés). 

La période n’a jamais été aussi propice pour investir dans l’immobilier en Europe en raison des taux qui sont historiquement bas avec un taux immobilier qui a atteint 1,43% en septembre 2018 selon l’Observatoire du Crédit Logement. 

Contrairement aux Etats Unis où la banque centrale américaine (FED) a relevé ses taux, le taux directeur de la BCE reste à ce jour à 0% avant un éventuel relèvement des taux en juillet 2019.

11 raisons d’investir dans l’immobilier?

Les taux sont historiquement bas et c’est là une opportunité inouïe d’investir pour propulser vos rendements locatifs.

La préservation et l’augmentation de votre pouvoir d’achat.

La diversification de vos revenus.

L’augmentation de votre valeur nette.

La préparation de votre retraite anticipée.

La création de revenus passifs.

Pour devenir libre et indépendant financièrement.

Pour créer un patrimoine et le transmettre à ses enfants.

Pour optimiser sa fiscalité.

L’immobilier n’est pas délocalisable et il correspond au besoin élémentaire des hommes et femmes d’avoir un toit au-dessus de la tête.

La demande locative est nettement supérieure à l’offre dans les grandes agglomérations vous garantissant ainsi d’avoir l’embarras de choisir vos locataires.

Les 2 stratégies pour investir dans l’immobilier

Il existe 2 styles d’investissement dans l’immobilier dont les objectifs et les finalités sont différentes comme nous allons le voir ci-dessous :

L’achat revente d’appartement. 

L’investisseur souhaite uniquement réaliser une plus-value à la revente.

Il recherche principalement des biens immobiliers dans l’ancien avec une décote de 30% par rapport au prix du marché.

Il s’agit d’un investissement spéculatif qui est focus sur le court terme.

L’investisseur immobilier n’est pas en quête de rendement locatif, il souhaite uniquement faire une belle plus-value à l’achat chez le notaire.

L’achat d’immeuble ou d’appartement pour faire un investissement locatif. 

L’investisseur achète des appartements ou des immeubles de rapport afin de les mettre en location et percevoir des loyers tous les mois.

Il s’inscrit dans une stratégie long terme afin de bâtir un patrimoine sur la durée qui va s’apprécier dans le temps, tout en générant des revenus passifs, des rentes tous les mois.

Il existe plusieurs stratégies pour investir dans l’immobilier dont la plus connue et la plus classique est d’acheter un appartement pour le louer à nue.

La grande majorité des gens achètent effectivement un bien immobilier pour préparer la retraite en le louant sur 20 ou 30 ans en fonction de la durée de l’emprunt avec l’objectif de dégager un revenu passif lorsque le crédit immobilier est intégralement remboursé.

Le crédit bancaire est ainsi remboursé par les locataires pendant toute la durée de l’emprunt.

L’inconvénient de cette stratégie c’est que vous commencez à gagner de l’argent, du cashflow, lorsque vous avez terminé de rembourser le prêt immobilier sur 15, 20 ans ou 30 ans en fonction de la durée du crédit.

Il faut également prendre en compte les limites de cette stratégie car votre investissement immobilier sera d’abord un passif durant toute la durée de l’emprunt en raison :

De la taxe foncière que vous devrez régler tous les ans. 

Des impôts supplémentaires à payer au titre de vos revenus fonciers. 

Des charges de copropriétés que vous ne pourrez pas récupérer sur votre locataire comme un ravalement de façade qui a été voté par exemple. 

Par conséquent, avant d’entreprendre le moindre achat, vous devez d’abord apprendre à calculer la rentabilité de votre investissement locatif, pour ne pas vous retrouver dans une situation, où vous êtes contraint de dépenser tous les mois de l’argent pour un appartement que vous louez.

Les 3 méthodes pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier

Les 3 méthodes que vous devez absolument suivre pour calculer la rentabilité de votre bien immobilier sont le rendement brutle rendement net, le rendement net d’imposition.

Le rendement brut est un indicateur intéressant pour savoir si vous faîtes une bonne affaire immobilière et se calcule avec la formule suivante, Loyer Mensuel x 12/Prix d’acquisition du bien immobilier x 100.

Si vous achetez par exemple un studio à 100 000 € (frais de notaire inclus) pour le louer à 700 d’euros par mois, votre rentabilité brute sera égale à 700 €x 12/ 100 000 € x 100 = 8 400/100 000 x 100 = 8,40% de rentabilité brute.

Le rendement net est un calcul plus affiné de la rentabilité car il prend en compte tous les frais et charges liés à votre investissement locatif comme la Taxe Foncière, le coût du crédit immobilier, les charges qui ne sont pas récupérables sur les locataires comme les charges de copropriété, les éventuels coûts de travaux.

Le rendement net d’imposition est similaire au rendement net à la différence qu’il prend en compte l’impact de l’imposition au titre des revenus fonciers.

Le rendement net et le rendement net d’imposition sont hyper importants car ils vont vous permettre le déterminer le cash-flow, c’est à dire la trésorerie, qu’il vous reste à la fin du moins lorsque vous avez déduits les charges de vos recettes.

Le rendement sécurisé, régulier et à deux chiffres est le saint graal recherché par les investisseurs rentables si vous souhaitez générer des revenus passifs et devenir ainsi rentier. 

Les 3 secrets pour devenir rentier avec l’immobilier locatif

Vous trouverez ci-dessous les 3 secrets d’un investissement locatif rentable :

💰 Vous achetez votre bien immobilier avec un prix inférieur au marché.  

💰Vous privilégiez la location meublée pour profiter d’une fiscalité réduite à sa portion la plus congrue. 

💰 Vous privilégiez la colocation pour propulser la rentabilité de votre investissement locatif et votre cash-flow. 

L’investisseur rentable recherche des biens immobiliers dans l’ancien avec des travaux à faire afin d’obtenir sur le prix d’achat un rabais pouvant atteindre 30% par rapport au prix du marché. 

Il va également faire de la location meublée pour des raisons juridiques et fiscales comme nous allons le voir ci-dessous.

La location meublée offre plus de flexibilité par rapport à la location à nue car la durée du bail est d’1 an renouvelable ou de neuf mois si votre locataire est un étudiant sachant que le bail d’une location à nue est de 3 ans renouvelable. 

La fiscalité immobilière avec le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très avantageuse pour régler à minima les impôts.

Les revenus générés par la location de votre appartement relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’investisseur est assimilé à un loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsque les recettes locatives ne dépassent le seuil des 23 000 €.

La fiscalité immobilière de la location meublée avec le statut non professionnel est particulièrement avantageuse pour vos investissements si vous choisissez le régime réel ou le régime forfaitaire du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le régime réel du LMNP vous permet de réduite la totalité de vos charges (les intérêts d’emprunt, les différents travaux, les taxes, les honoraires du syndic de gestion, les prestations facturées par un expert-comptable etc) et les différents amortissements de vos recettes locatives.

Lorsque le montant de vos charges sont supérieures à l’encaissement de vos loyers, nous ne réglez pas d’impôts.

Le régime forfaitaire (micro-bic) du LMNP vous offre un abattement fiscal de 50% sur l’ensemble de vos revenus locatifs si ces derniers ne dépassent pas 70 000 €. Le régime micro bic est pertinent si vos charges sont inférieures au seuil des 50%.

Afin d’éviter le  moindre redressement fiscal, vous trouverez en cliquant sur le lien suivant, la liste des meubles et équipements qui doivent être mis à la disposition de vos locataires, si vous souhaitez bénéficier du régime fiscal de la LMNP. 

La colocation avec le statut de loueur en meublé non professionnel est le nec plus ultra si vous recherchez un investissement locatif avec une rentabilité très élevée et une fiscalité faible. 

L’investissement locatif dans la colocation est une stratégie très efficace et très rentable si vous souhaitez devenir rentier très rapidement. 

Prenons un exemple, vous achetez un appartement 4 pièces en région parisienne pour le prix de 130 00 euros, car vous envisagez de louer à des étudiants chacune de vos 3 chambres au prix de 500 euros, soit un gain total de 1 500, 00 euros avec une rentabilité brute de 13,84% : 

1 500 x 12/ 130 000 x 100 = 18 000 / 130 000 x 100 = 13,84 %.

A présent calculons uniquement les revenus passifs générés par rapport au coût du crédit :

Si vous avez emprunté la totalité de la somme pour acheter votre appartement, soit 130 000 € sur 25 ans avec un taux de 1,83% + 0,36% pour le taux d’assurance, le cout total de votre mensualité s’élève à 579,32 euros.

1 500 € – 579,32 = 920,68 € de revenus passifs avec uniquement 1 seul appartement ! 

Si vous souhaitez en savoir plus pour savoir comment investir dans la colocation et devenir rentier maintenant en partant de zéro, cliquez sur le lien suivant:

 Je Veux devenir Rentier maintenant avec la Colocation.

L’investissement indirect dans l’immobilier

Les SCPI et les SII sont des produits financiers d’investissement qui permettent d’investir indirectement dans l’immobilier. 

Vous trouverez ci-dessous une vidéo proposée par l’Autorité des Marchés Financier pour comprendre le fonctionnement d’une SCPI.

Née à la fin des année 60, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés de gestion agréés par l’A.M.F. (Autorité des Marchés Financiers), qui collectent de l’argent auprès des épargnants, pour acheter des biens immobiliers à vocation professionnelle (bureaux, commerces) afin de les louer. 

Les loyers encaissés sont reversés aux épargnants/associés au prorata des parts sociales souscrites.

Il existe plusieurs types de SCPI selon les objectifs des investisseurs comme les SCPI de rendement, les SCPI fiscales si vous souhaitez payer moins d’impôts et les SCPI de plus-value. 

Les SCPI ont affiché en moyenne un rendement de 4,70% en 2016 quand le livret A affiche un rendement ridicule de 0,75%.

Vous trouverez ci-dessous les principaux avantages d’acheter des parts sociales dans les SCPI :

Le gain de simplicité

Vous avez la possibilité d’acheter directement vos parts de SCPI directement en ligne avec la possibilité de commencer avec un faible investissement de départ et ce quel que soit votre statut social (CDI, CDD, SANS EMPLOI, RETRAITE…) 

Le gain de temps

La SCPI s’occupe d’acheter les biens, de trouver les locataires, de faire l’état des lieux sans compter la gestion des charges de copropriété et des travaux…. 

Le gain d’argent

Vous percevez des revenus passifs via l’encaissement de vos loyers tous les trimestres ou tous les mois en fonction de la société de gestion que vous avez choisi. 

Le rendement affiché par certaines SCPI pour être très intéressant à l’instar de la SCPI Corum qui a généré plus de 6% de rendement avant impôt depuis sa création en 2012.

La SCPI Corum a été élu meilleur SCPI européenne en 2017 selon la centrale des SCPI avec un rendement de 6,45%.

Le rendement affiché par certaines SCPI pour être très intéressant à l’instar de la SCPI Corum qui a généré plus de 6% de rendement avant impôt depuis sa création en 2012.

La SCPI Corum a été élu meilleur SCPI européenne en 2017 selon la centrale des SCPI avec un rendement de 6,45%. 

Vous payez moins d’impôts car vous avez la possibilité d’acheter des parts d’une SCPI au sein d’une assurance vie. 

“Les intérêts composés sont la huitième merveille du monde.”Albert Einstein.

Regardons à présent la puissance des rendements composés et comment vous allez vous enrichir avec les SCPI si vous investissez la somme de 50 000 euros avec un rendement de 6% sur 20 ans.

Les rendements composés avec l'immobilier.

Votre investissement initial de 50 000 € vous a ainsi généré des revenus passifs de 110 366 € avec un solde final de 160 356,77 € !

Le gain de sécurité

Vous développez un patrimoine immobilier de qualité, diversifié et sécurisé avec une faible mise de départ et la possibilité d’acheter des parts de SCPI avec un prêt immobilier.

Les SCPI sont des activités réglementées qui nécessitent l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers qui contrôle également les bonnes règles de gestion des SCPI. 

Cliquez sur le lien suivant si vous souhaitez acheter comme un pro des parts de SCPI.

Il existe une autre solution si vous souhaitez investir dans l’immobilier via les marchés financiers grâce aux sociétés d’investissement cotées en Bourse (SIIC). 

Une société d’investissement immobilier coté en bourse est une entreprise dont le business modèle est analogue à celui d’une SCPI à la différence qu’elle a recourt à l’emprunt pour financer l’achat de biens immobiliers. 

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ont l’obligation de redistribuer à minima 85% des loyers encaissés et 50% des plus-values réalisées. 

Le financement participatif dans le secteur de l’immobilier est également une autre solution si vous souhaiter investir à partir de 1 000,00 € avec un objectif de rendement compris entre 8 à 12% an comme le propose la société Lymo.

Pour Conclure

Le contexte financier alimenté par des taux bas sur les prêts immobiliers est une opportunité unique de commencer à investir maintenant pour devenir rentier.

L’investisseur du XXI ème siècle a l’embarras du choix pour investir dans l’immobilier en fonction de ses objectifs et du rendement recherché.

L’investissement immobilier locatif reste un levier puissant si vous souhaitez devenir libre et indépendant financièrement rapidement avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) le cas échéant en achetant des parts de SCPI de rendement.